“El futuro de la vivienda digna tiene nombre y apellidos: innovación tecnológica”, afirma de manera categórica el BID Lab en su informe PropTech in Latin America and the Caribbean, donde explica que a pesar de la disrupción tecnológica en el sector inmobiliario latinoamericano, aún queda pendiente la tarea de disminuir el déficit de vivienda.
El informe de BID Lab mapea los actores y las tendencias que aplican la tecnología al mercado inmobiliario de vivienda en América Latina. Para esto reunió una muestra de 234 empresas en etapa temprana con fines de lucro que utilizan la tecnología como el componente central de su modelo comercial y que cuentan con el respaldo de capital de riesgo o han participado en un programa de aceleración.
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Anota el BID Lab que para llevar a cabo esa tarea y su objetivo de “mejorar vidas en América Latina y el Caribe” es necesario hacer una distinción entre dos tipos de empresas proptech, ya que enfrentan desafíos diferentes: las convencionales, frente a aquellas que son proactivas en su enfoque para impactar positivamente un problema social.
A las primeras, el capital de riesgo los desalienta a crear modelos comerciales dirigidos a poblaciones de bajos ingresos, ya que las barreras de entrada son altas y las comisiones son bajas. En general, estas desarrollan soluciones proptech para grupos socioeconómicos medios, medios altos y alto y representan el 78% del mapeo que hizo BID Lab. “A medida que estas nuevas empresas crecen y adquieren participación de mercado, pueden expandirse a soluciones para viviendas asequibles; un desafío que enfrentan es comprender y segmentar las necesidades de las poblaciones de menores ingresos y sus principales necesidades habitacionales”, dice el informe.
Tan solo el 12% de los actores mapeados pertenecen a la segunda categoría; son nuevas empresas de orientación social en etapa inicial que desarrollan soluciones para poblaciones de ingresos bajos. “Para estos modelos de negocio, los principales desafíos son obtener financiamiento suficiente y crear soluciones que sean escalables y rentables”, afirma el informe. “La oportunidad para las proptech para desarrollar modelos de negocio que atiendan las necesidades ingresos más bajos no se ha explorado”.
LOS DESAFÍOS DE LA REGIÓN
América Latina y el Caribe experimentó un crecimiento exponencial en solo 50 años, alcanzando tasas de urbanización entre el 4 % y hasta el 10 % en algunos países. Este crecimiento va acompañado de desigualdad urbana e informalidad, usualmente en áreas de alta vulnerabilidad a riesgos asociados a desastres naturales y al cambio climático.
El mercado inmobiliario que debería atender el mercado está plagado de ineficiencias, procesos complejos y burocráticos, información asimétrica y altas barreras de entrada, según explica el informe. “Especialmente en América Latina y el Caribe (ALC), una región con altos déficits cuantitativos y cualitativos de vivienda, una población urbana en rápido crecimiento y una baja penetración de los servicios financieros”, dice.
La región en general ha enfatizado los subsidios para la nueva construcción, y no se priorizaron las medidas complementarias para la reforma de la vivienda que promuevan el acceso al suelo urbanizado o faciliten el acceso al crédito. Ampliar la accesibilidad a viviendas de alta calidad, asequibles y resilientes, a través de modelos innovadores a través de la tecnología, es una oportunidad para abordar ambos tipos de déficits en la región, asegura el informe.
“Las ineficiencias actuales del mercado inmobiliario están maduras para la disrupción tecnológica”, asegura el informe, “la migración a procesos habilitados por la tecnología puede aumentar la transparencia y la velocidad en las transacciones inmobiliarias”, destaca.
MÉXICO, BRASIL Y COLOMBIA A LA PUNTA
El mercado de la vivienda de México, Brasil y Colombia ha desarrollado ecosistemas locales sólidos en los últimos años y un impulso para el desarrollo de las soluciones proptech.
Brasil lidera la región como el país donde se fundan más startups proptech, sin embargo, México es el país donde más startups proptech tienen operaciones. Aunque Brasil es el mercado más grande de la región, con una población total de 212,6 millones, México parece ser un destino más atractivo para la internacionalización de las empresas latinoamericanas de habla hispana.
Colombia ocupa el segundo puesto como sede de empresas proptech y como destino para la expansión internacional. La actividad del sector proptech se concentra principalmente en unos pocos países. Esto tiene implicaciones importantes para los emprendedores que comienzan en mercados menos desarrollados, como el Caribe. Por lo general, las redes locales más pequeñas obligan a los empresarios a buscar asesoramiento internacional.
De hecho, en los últimos años, varias iniciativas del sector privado han buscado desarrollar redes proptech en toda la región, como PropTech LATAM y PropTech LATAM Hub.
“En el futuro, estas redes son esenciales para que los fundadores de proptech se conecten con otros jugadores internacionales para buscar asesoramiento y oportunidades y facilitar oportunidades de expansión internacional en una etapa posterior”, asegura el informe.
JUGADORES
La mayoría de las nuevas empresas de proptech están desarrollando soluciones para la compra y venta de viviendas, que van desde mercados hasta soluciones de datos y opciones de financiación para optimizar los procesos de transacción existentes y aumentar el acceso a viviendas asequibles. Estas startups resuelven los problemas del lado de la demanda dentro del stock de viviendas existentes para el comprador convencional de clase media.
El informe de BID Lab menciona algunos de los jugadores en edad temprana más importantes de la región en los diferentes subsectores que se concentran en los tres países mencionados. Estos son algunos de ellos.
Subsector: Construcción tierra e infraestructura
Suyo (Colombia):
Proporciona servicios para formalizar títulos de vivienda y terrenos para familias de bajos ingresos. Suyo tiene la capacidad de proporcionar directrices claras sobre los diferentes rutas, requisitos técnicos y legales para formalizar propiedades a través de su equipo y plataforma de TI. Suyo trabaja con los sectores público y privado a través de diferentes iniciativas.
Was Co (México):
Es una startup que produce un remplazo para el concreto hecho de residuos de plástico industrial llamado Polycrete. Lea aquí la entrevista que le hicimos a su CEO, Walter Mata.
Subsector: Ampliación y reforma de viviendas
Nova Vivenda (Brasil): Es una plataforma que acompaña a los usuarios en todo el proceso de autoconstrucción, generalmente a partir del planteamiento de vivienda sin terminar. La misión de la empresa es reestructurar urbanizaciones informales construidas en la periferia de las ciudades brasileñas.
Neivor (Colombia): Es una proptech colombiana con operaciones en México de Software as a Service (Saas) para edificios residenciales y multifamiliares. Además de realizar un seguimiento de los gastos y facilitar la gestión de condominios, la aplicación de gestión residencial de Neivor también ofrece una función de procesamiento de pagos. Neivor ha recaudado US$5 millones en financiamiento de capital para desarrollar sus herramientas digitales.
Subsector: Renta
Homie (México): La compañía mexicana así como la chilena Houm y la colombiana Atpuno apuntan a resolver un gran obstáculo al que se enfrentan muchos en el mercado formal de alquiler: la necesidad de un garante. Además de conectar a propietarios e inquilinos a través de su mercado, estas nuevas empresas realizan una evaluación exhaustiva del inquilino potencial, sobre la cual aceptan asumir el papel de garante.
Subsector: Venta y compra de vivienda
La Haus: Es un broker en línea. La compañía ofrece una plataforma con múltiples propiedades que conecta a los clientes con especialistas en bienes raíces.
Pulppo (México): Ofrece a los corredores de bienes raíces una variedad de servicios para fortalecer su proceso de venta, como una herramienta de valoración, organización de recorridos virtuales, oportunidades de marketing y una plataforma de gestión de equipos
Livima (Brasil): Es una startup que ofrece a los propietarios una plataforma para listar su propiedad y venderla en línea. La plataforma de Livima está vinculada a OLX y Viva Real, que permite a los propietarios obtener más clientes potenciales y ofertas potenciales para sus listados de propiedades.
Casa Bravo (México): Es una startup mexicana de Rent-to-Own que ofrece una alternativa de financiación de la vivienda que permite a los futuros propietarios trabajar para ser elegibles para la hipoteca. Casa Bravo pide un mínimo del tres por ciento de enganche, y utiliza los registros de ingresos de entre tres y seis meses para suscribir inquilinos antes de comprar la propiedad.
Home Capital (Colombia): Es un ‘Housing Outlet’, y pertenece a un subsector que el informe de BID Lab llama iBuyers. Esta compañía busca ofrecer viviendas a precios con descuento. Originalmente, la empresa compró viviendas a punto de entrar en moratoria, sin embargo, ahora compra todos tipo de propiedades.
Vecindario (Colombia): Es una de las pocas compañías centrada en buscar soluciones para poblaciones de bajos ingresos. La startup guía a los usuarios a través de todo proceso de solicitud de la hipoteca. La tecnología permite a Vecindario conectar con cientos de fuentes de datos para predecir cuándo una familia puede comprar una casa y acceder a fuentes de financiación sin que ni siquiera la haya solicitado.
Subsector: Inversión
briq.mx (México): Es una plataforma de crowdfunding, entre varias que se han creado en la región, que permite a cualquiera invertir cantidades fraccionarias (hasta US$5) en proyectos inmobiliarios.
